房地产调控的重心或指向救市 拐点真的来了吗
2014年04月15日09:40 来自：原创 点击：4330
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从2003年开始，一讲到“调控”，大家直觉想到的便是压制房价上涨、限制购房资格，而未来，房地产调控的重心将有可能指向“救市”。
嘉宾：
蔡为民 复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长
高海燕 深圳市都会城市研究院院长
陈潜峰 天下置业集团董事长
董登新 武汉科技大学金融证券研究所所长
今年的全国“两会”上，《政府工作报告》对房市调控用了一个新名词：分类调控。即针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
为什么今年跟往年不一样要特别强调分类调控？该怎样对城市进行分类？还是否需要“限购”？2014年中国房价会涨还是会跌？带着这些问题，本刊特邀四位知名专家，从不同角度探讨中国房地产的当下及未来。
泡沫有多大？
《支点》：从去年底开始，有关中国房产泡沫论的声音越来越多，甚至有专家表示中国房价下跌50%都很正常。但也有人是看好房市的，认为还能再涨10年。中国房市走到今天，究竟有无泡沫？
陈潜峰：高房价主要受高地价、货币政策预期放款以及市场供应不足等因素影响，未来房价上涨的预期依然较强。当房价上升速度长期快于居民收入的增长速度时，泡沫便会产生，只要存在泡沫，就有可能会破灭，这只是时间问题。一旦房价再次疯涨将可能失控而致泡沫破灭，会给社会造成不稳定因素。
董登新：从资本角度来说，当前中国的房地产市场不是撑不撑得住的问题，而是资本链相当脆弱，随时有垮掉的风险。受放贷收紧等政策影响，对很多开发商来说，现阶段主要通过私募等民间借贷方式融资，其利息一般在20%-30%之间，成本较高，融资压力大。为了支撑整个资金链，他们往往是“短借长用”，“拆东墙补西墙”，但这种支撑不具备可持续性。我所认识的一些朋友，以前他们的资金或多或少会参与到房地产项目中，但现在他们开始陆续撤离楼市，改投其他项目。
《支点》：中国地域宽广，如果说有房产泡沫的话，不同地方的表现应不一样，具体对一二三四线城市来讲，出现泡沫时会有哪些特征？
蔡为民：受限购政策、高通胀等影响，从2011年起，中国房市呈分化态势。当通胀严重时，大量避险资金选择进军没有限购政策的三四线城市房地产，当地政府对资金的到来也持欢迎态度，开始大量卖地，开发商拼命盖楼。此时，三四线城市的房产走向非理性繁荣态势，其中大部分交易是为了投机，为了赚快钱。这种状况下，房产严重过剩，而要消化这些过剩的房产需要时间。糟糕的是，对很多三四线城市来说，需求已经很少了，但供应还是源源不断。很多人问，三四线城市的房产会跌多少？我认为，跌多少并不是问题的核心，关键要问需求在哪里，这比房价跌多少更可怕。
二线城市和三四线城市不同。最近杭州房价下跌，但值得注意的是，一旦下跌15%-20%，就马上有需求跟上，这说明二线城市仍然是有需求的，只不过这类需求还在观望。换句话说，二线城市的房产，表面上看似是无效需求，但只要价格下降，就会出现有效需求。如果宏观经济没有太大波动，二线城市房价至少可以稳定到今年下半年。
而对一线城市来说，有效需求比二线城市更旺盛，相信今年内其房价应该不会有大问题。
陈潜峰：相信很多人还在等“房市雪崩”的那一刻。曾经，“房市泡沫”、“房市发烧”、“房市绑架中国经济”等言论频频见诸报端，但我认为中国房市特别是三四线城市房价崩盘的可能性不大，理由有三点：一是随着中国城镇化进程日渐加快，城市人口将进一步增加，这必定会带来住房刚性需求的增加；二是随着三四线城市工业园的兴建，外资引入进一步扩大，当地经济必定迎来新一轮增长，同时也将带来就业市场的拓宽，这将会直接推动房价上升；三是金融危机和产业转移会推动大批农民工返乡创业，拉动当地经济发展，进而刺激房市。
高海燕：短期中国房市的风险还是三四线城市全面过剩所带来的系统性风险，理论上崩盘风险较大。但事实上，中国投资者和置业者很容易被“宏大叙事”和“神话”所左右，风险总能持续运行。2014年，三四线城市在城镇化“故事”的刺激下预计还能带病运行，至于以后能持续多久，目前还难以预测。