巽寮湾6月短兵交接 4万新房鏖战80公里海岸线
2014年06月23日17:41 来自：原创 点击：15226
打印
[导读]此前沉寂的巽寮湾进入6月始吐露真容，开始短兵相接。今年的巽寮湾固然有华润、莱蒙新兵加入战团，但这场战争依旧由此前两年占据湾区绝对销售量超过四成的碧桂园十里银滩开始。
节假日堵车几成常态稔山高铁站年底开通可舒缓
十大开发商、3000亿投资让巽寮湾仅80公里的海岸线上宁静不再，孱弱的交通无力承受，惠深沿海高速堵车几成节假日常态，最近一次是此前的端午节，深圳到巽寮湾2小时的车程变成了6个小时。
这一困扰巽寮湾的瓶颈有望在年内缓解。
首先是5月22日确定开通的从大亚湾区澳头渔人码头至金融街巽寮湾的航线，核载人数为150人的游轮每周六、周日各开一班。惠州资深地产策划人范忠洲评价，航线如果未来能够和巽寮湾及周边的双月湾、海龟湾结合在一起，并与深圳大小梅沙相连，广东滨海黄金海岸线呼之欲出，也会成为更多人前往巽寮湾的选择。粗略估算，每年进入巽寮湾约200万人次，这条航线至少可以分担十分之一。
此后计划年底开通的厦深高铁设有稔山站，自该站至湾内各个项目车程都在半小时之内，深圳到巽寮湾的时间也因高铁缩至40分钟，真正实现1个小时从深圳到深圳东。金融街、碧桂园等开发商也已确定将在高铁开通后设置接驳高铁站的巴士，深圳人往返巽寮湾也成为常态化。
范和跨海大桥工期当前已完成八成，通车后深圳可以通过高速直接到巽寮湾的中心区域，但也有消息称，广惠高速延长线将会推后至2015年开通。
这些交通利好，给了巽寮湾片区开发商巨大的信心，富力湾营销中心总经理卢展宏说，范和大桥开通后，高速出口就在项目附近，会给项目带来较好的销售拉动。与此同时，合正东部湾也争取到了广惠高速延长线东部湾出口，未来从合正东部湾进入金融街巽寮湾仅需10分钟车程，这也成为其项目营销总监张熠眼中，巽寮湾片区前景光明的理由之一。
逾八成新品同户型，均为45-85平方米公寓“同质化”的资源、产品和价格是湾区灾难
从2011年碧桂园十里银滩入市，这片海滩才开始真正进入深圳人的视野。作为撬开深圳市场的尖兵，碧桂园十里银滩7.5折后不到30万元即可拥有滨海度假屋的营销打法满足了深圳人对海的无限追求，成就了十里银滩在中国房地产营销史上的奇迹。
十里银滩试水成功的45-85平方米一房、两房公寓便成为片区所有开发商设计产品的标配。南都记者粗略统计，年内入市住宅中，超过八成是上述户型单位，这些大量的同质化产品用幸福方舟项目总经理姚惠汕的话说，逼迫巽寮湾区的开发商竞争开始白热化，“产品同质、资源同质化、价格同质化这对于未来的巽寮湾几乎是最大的灾难”。
实际情况也正如姚惠汕所说，从片区销售最好的碧桂园十里银滩来看，2013年后，到访的深圳客明显下降，取而代之的是广州、东莞的客户增多，以至于6月15日的推售仅交出1000余套的成绩单。这在惠州资深地产策划人范忠洲看来，是必然的结果，也是片区竞争加剧的实质化的体现，“现在在巽寮湾片区一次想再销售3000套以上几乎没有可能”。
5公里海岸线，规划了4个游艇会配套各自为政，营销尚未抱团
在碧桂园的价格优势之外，湾区的巽寮湾、东部湾、莱蒙等都开始走体验式营销道路，尤其以金融街巽寮湾和合正东部湾为代表，前者打造了以天后宫为主体的巽寮湾4A级旅游景区的核心景观，后者350个泊位的游艇俱乐部已投入使用。
即便如此，上述主打体验式营销的项目也并未在湾区销售上有大的突破，金融街2008年入市至今，销售额度仅15亿元，合正东部湾的项目走货速度也偏慢。主打深圳市场、同样的海资源，固然金融街、中航、莱蒙定位偏中高端，但也一样无法走出低价格满足深圳人对海资源的占有的营销怪圈。
范忠洲指出，营销必须创新，湾区现在的开发商还没有整体抱团营销的概念，各自为伍，在对于配套的打造上，也并未找到适合项目人群的定位，酒店、游艇会成为营销的主要配套，在小径湾5公里的海岸线上，超过4个滨海项目都去规划游艇会有什么意义？巽寮湾无法解决的问题就是，就算未来立体交通网络构建完成，除了海之外，更多的业主也找不到停驻的理由，即生活状态，常住和度假的状态都缺失，不可能要求业主只呆在公寓里看电视、看海吧。
“营销压力非常大，只能走一步看一步，要把全国的资源集中起来，前期的业主集中起来，把老带新做到极致，接下来会考虑去香港推广。”湾区一不愿透露姓名的操盘手在受访时说。
湾区六大项目特色展示
01 碧桂园十里银滩：
湾区至高性价比，肉菜市场已开业
基本信息：十里银滩2011年入市之后，一直是惠东滨海度假项目的标杆，累计售出12000余套。碧桂园十里银滩的官方网站称，项目规划占地面积约533万平方米(8000亩)，总投资约200亿元。主要涵括公寓和别墅两类产品，均带精装修发售。项目内已经成形配套主要有2012年开业的碧桂园凤凰酒店、酒吧街、超市等，能基本满足已入住的3000余户业主的需求。
产品特色：业界曾说，惠东滨海线的崛起是从碧桂园十里银滩开始，也是十里银滩引领了公寓+洋房这一主流产品趋势。和其他项目相比，价格一直是碧桂园最重要的杀手锏，2011年7月，2012年6月、10月，此前的三次开盘均是7.5折起售，主打65平方米的两房和85平方米的三房。开发商也一直将“湾区最高性价比”作为项目的主要推广内容。最近一次6月15日推售，依旧是7.5折，看山洋房最低仅31万，看海洋房仅41万元。虽然十里银滩依旧主攻深圳，但面对湾区的激烈竞争，碧桂园借助其全国市场的营销网络，进行了较大规模的推广。据内部人士透露，去年全国展场仅5个，今年这一数量增至10个以上，遍布东北和华中。和前两年相比，碧桂园十里银滩2013年还调整推广语“不仅是度假盘冠军，更已成常住选择，”显示出更大的野心。这种信心的来源便是其超过3000户入驻业主带来的度假氛围以及项目内部的配套的成熟，酒店、酒吧街、沙滩浴场、超市等基本的生活元素一应俱全，每逢周末，众多业主便开始回归，酒店客房也开始爆满，这是湾区其他项目无法比拟的。
专家建议：必须开辟价格之外的第二优势
惠州资深地产策划人范忠洲说，十里银滩一直是以较为优惠的价格撬动深圳市场，7.5折如果一直持续下去会给购房者造成审美疲劳，尤其是对碧桂园十里银滩后期滨海物业的升值以及高端滨海别墅的价值造成一定的影响，十里银滩必须要开辟价格优势之外的第二营销渠道，这种渠道结合价格一起使用，未来才可能在湾区的竞争中保持领先的姿态。
02合正东部湾：已启动惠东首个游艇会，高速公路上将开项目出口
基本信息：占地133万平方米的合正东部湾规划总建面仅有56万平方米，容积率0 .8，现实中的合正东部湾也并没有继续陆续拿地扩大的意思。其首批产品已于2011年入市，产品涵括海景别墅和海景小高层洋房，当前销售的是退台海景公寓，面积为46-110平方米，精装修准现楼发售，均价8500元/平方米，共计1000余套。一期已交楼。
产品特色：从十里银滩向前2公里，虽然有1公里路因施工千疮百孔，但隐藏在亚婆角内的合正东部湾会令你感受到另外一种意境，淡黄色的建筑环抱大海，坐拥青山是另外一种度假生活状态。2010年至今，承诺的配套正在兑现，项目铺设了约千米的人工沙滩，摩托艇、儿童游乐设施也一应俱全，投入使用的游艇会目前也仅在合正东部湾。350个游艇泊位一字排开已经投入使用，业主即有3年的游艇会籍，还可免费乘坐东部湾号游艇出海游乐。空着的房子，途家代为管理出租变成客房即可分享收益，途家工作人员在售楼处办公，随时可以咨询。产品的设计上，和湾区基本的46-80平方米公寓相比，合正东部湾增加了110平方米的三房产品。项目营销总监张熠说，合正东部湾是以体验为主要的营销方式，并争取到在2015年将开通的广惠高速延长线上开设项目出口。
专家建议：酒香也怕巷子深，围绕游艇会做文章
范忠洲说，合正东部湾的知名度和美誉度不成正比。固然客户在项目现场有较好体验，但酒香不怕巷子深的理论早已不成立，故东部湾首先要让更多人知晓。此外，项目内部的物业档次也趋于平行，这也是不利因素，建议未来围绕游艇会做文章或能在湾区竞争中有一席之地。
03莱蒙水榭湾：首创9栋楼沿海一字排开，都有180度海景
基本信息：穿过合正东部湾销售中心背后的市政路向前800米即是莱蒙水榭湾，这也是巽寮湾最贴近的两个项目。水榭湾是莱蒙地产中高端产品线水榭系的首个滨海度假项目，在大盘云集的巽寮湾中可谓体量袖珍，占地仅25万平方米，规划总建面63万平方米，其中一期16万平方米。规划入市四栋楼共2000余套，以45-85平方米一房、两房为主，还有少量复式和几十套别墅。
产品特色：进入合正东部湾售楼中心背后的亚婆角市政道路即可见到莱蒙水榭湾的工地和还罩着纱网的楼体，外立面上“更靠海、更看海”几个大字格外显眼。6月15日展示区开放，同时接受认筹，同时即将发售的四栋楼和架空层的园林也同步展示。
从售楼处看出去，海即在眼前。水榭湾负责人邹翔曾说“莱蒙水榭湾是湾区最看海、最靠海的项目”。规划显示，莱蒙水榭湾一期九栋楼沿滨海线一字排开，这种规划在巽寮湾尚属首创，保证了海景的最大化。且都有架空层和滨海公园、沙滩相连，楼体前即是长约1 .2公里的沙滩和内海。开发商称，其产品都有180度看海视角，且都为双阳台设计。现已接受认筹，拟7月中开售，项目营销负责任人陈志峰介绍，单价将在1万元以上。
专家建议：配套成型前，价格低开高走
范忠洲认为，莱蒙的最看海、最靠海的营销价值点是对的，但这也仅能作为前期的引爆点，对巽寮湾片区而言，海资源并不稀缺，有项目同时拥有内海和外海的资源，在莱蒙所在的滨海线上，碧桂园、合正、华润都是激烈的竞争对手，而且在项目当前配套尚未成型之前，即开出1万元以上的高价或许会成为莱蒙的负累，理想的做法是低开高走，此外如果无法做出在湾区有特色竞争力的配套，未来压力会比较大。
04金融街·巽寮湾:本身即是4A级国家风景区
基本信息：从惠深沿海高速稔山出口出来之后沿稔平半岛行驶20公里之后，即可到达金融街·巽寮湾项目，期间有一半路程沿海，风景旖旎。该项目是巽寮湾乃至中国在建的最大房地产项目之一，规划建筑面积3000万平方米，项目内拥有16公里的天然沙滩，巽寮湾4A级景区的核心———天后宫和大亚湾至巽寮湾的海上航线的码头也在项目内。
游艇会、海上公园等即将投入运营，自2008推售一期产品后，金融街·巽寮湾并未急于推售住宅产品，而是竭力打造了湾区最大的五星级酒店群、景区等，截至目前项目内开业的五星级度假酒店3家、公寓式酒店2家，其5万平方米的商业街、景区已经开放营业。预计开发周期为8-10年，现在看来这一时间远远不够，目前仅开发至第二期，在售产品主要是48-206平方米海景公寓，均价为13000元/平方米。
产品特色：金融街是整个巽寮湾区最早进驻的开发商。开发商重视每年200万人的旅游市场，率先打造了众多的旅游配套，并不急于在住宅销售上大规模扩张。截至目前，总建面超过5万平方米天后宫民俗文化商业街已营业，五星级酒店群今年底将有喜来登、康帝、嘉华三家开业，其酒店式公寓在旅游旺季的客房价也高达2800元/天以上，项目内定位最高端的“世外桃源”板块还规划有高尔夫、游艇会、水上巴士、会议中心等。依托旅游的金字招牌，金融街的产品一直比其他项目贵，当前主流看海公寓均价约13000元/平方米。而此前一直困扰金融街的交通问题，在今年5月22日大亚湾往返巽寮的海上航线开通后亦得以舒缓。该航线在项目有停靠，待到2015年广惠高速延长线开通后，深圳去往巽寮湾的路程将缩减到1小时之内。
专家建议：增设常住业主生活配套，开阔自住客源
范忠洲表示，金融街·巽寮湾目前的旅游配套在逐渐完善，也为片区最大游客接待点，对项目推广和价值拉伸有较大意义，旅游配套还应特色化、个性化。此外，开发商在旅游之外，还应更多考虑为常住业主增添必备的生活配套元素、生活资源元素，学校、医院等，如此旅游+度假+常住会给项目带来更多的生机和活力。
05华润小径湾：湾区最高端综合体
基本信息：华润小径湾位于惠东霞涌小径湾、惠深沿海高速小径湾出口的第一站，距高速出口仅一两百米。项目占地177万平方米，总建筑面积277万平方米，定位城市滨海高端综合体，规划有国际五星级度假酒店、华润大学、国际学校、滨海商业街等配套。
华润小径湾主打50-240平方米酒店式公寓和洋房，拟7月1日开放营销中心，9月前推出约2000套新品，价格未定，但业内预估公寓单价约上万元。
产品特色：华润小径湾将打造成整个湾区定位最高端的项目，这一目标已成业界共识。作为湾区综合实力最强的综合地产开发商，华润不仅规划了直升机停机坪、抗衰老高端医疗服务机构，还引入了以前卫设计和艺术奢华感著称的艾美酒店。
同时，小径湾将以华润集团全产业链来打造配套项目。规划中有华润大学，首先将提供给华润集团内部培训，未来还将逐步发展为珠三角最专业的企业培训中心和高端会务基地。此外还包括有商业、医疗保健、度假设施，甚至是啤酒聚会。
营销策略上，深圳高端客群成为华润小径湾的主战场，已多次在深圳君悦酒店举办产品推介会。华润所瞄准的客户也有中高端物业的投资者，此前公司开发的华润中心综合体中，住宅部分“幸福里”开启了深圳高端公寓产品，其业主首当其冲成为其新项目的目标客户。华润小径湾在营销策略上，业内认为可能也将延续这一思路。
此外，该项目还有一个优势在于华润整个集团的潜在购买群体，未来项目内打造的华润大学，首先将满足华润旗下超过5家上市公司、1200家子公司36万员工的培训需求，业内预计这一串数字背后是大量的准业主。
专家建议：适合圈层营销，强调项目尊贵和稀缺
惠州资深地产策划人、惠州新里程策划机构总经理范忠洲认为，华润小径湾项目应该在深圳高端场所设展点、户外设置调性广告，强调身份、地位、品牌和知性，走高层的圈层营销，通过银行、证券公司、基金机构、大型企业等进行点对点式的圈层营销，体现项目的尊贵和稀缺性，以酒会、客户活动、专题推介会等形式进行营销，避免遍地撒网型的推广营销传播。
06 惠州富力湾：开创性地打造社区内海
基本信息：惠州富力湾位于范和港跨海大桥旁，占地约467万平方米，建筑面积530万平方米，规划有超五星级酒店、主题商业中心、游艇会等，主打64-163平方米公寓、158-260平方米别墅。6、7月计划推500套新品，其中约400套60平方米精装公寓，预计均价6000-6500元/平方米；约100套160-170平方米别墅，预计均价1万元/平方米。
产品特色：相比湾区其它项目，惠州富力湾最大的优势在于开创性地打造社区内海。凭借先天广阔的海岸线优势，项目规划了外海-内海-内河三种水体形式，并适当引海水入社区，形成海水、淡水两套水体系统，空间以水为界，形成了丰富的亲水、嬉水空间，规划了五大主题度假岛群以及12种世界度假生活模式。
惠州富力湾的公寓采用湾区内唯一的纯板式结构设计，整体居住密度低，每位业主都能享受到门前看山、门内近处有园景、远处有一线海景的三重景观。
营销推广策略上，富力称将通过富力地产在旅游项目的成功经验进行类比，如海南富力湾、富力红树湾等，让客户认可公司品牌。短期内将修建文化展览馆及海洋馆两大设施，同时开放红树林亲海栈道，尽可能增加客户体验。同时,构筑针对广州富力业主的奢享旅游线路，以旅游为输出卖点，推介项目产品，实现业主团购模式。
专家建议：不妨降低身段，回归价格竞争层面
范忠洲认为，富力湾可能要走回到价格竞争层面。由于滨海相对同质化，且项目景观资源较其他项目略弱，回归价格驱动可能会令营销有所突破，十里银滩的价格策略已经印证了这一点。惠州富力湾要降低身段，与相对低价的项目并肩作战，在深圳以广撒网、三级联动等多种方式来进行营销才能奏效。
买家如何看深圳东？
担心有房没生活建议开发商即使亏本，也要先把生活方式呈现出来
作为业内人士，深圳诚品地产总经理罗雷也曾经去惠东滨海线看过房，甚至一度也被片区低价所吸引，深深地动过在那里买房的念头，但是本周接受记者采访时，他却表示，短期内不再考虑置业惠东。
“可能因为自己做这个行业的关系，每个项目都能找到不满意的地方。”他笑言，如果将来要去那里住，估计只能自己去做个小项目了。他表示，最终没有出手的原因还在于担心片区人气不足，即便有房，却没有生活。
针对这种担忧，他建议开发商即便亏本，也要把一天24小时的生活方式呈现给购房者，不仅仅是买个房子扔在这里，而是周末真的可以过来住。“请些大学生，在沙滩上打打排球、踢踢足球，至少告诉消费者住在这里，一天的时间怎么安排。”对于片区餐饮等生活配套不足的现状，他表示一定要警惕别变成海岸三亚那样，进了小区无限美好，出了小区尤其是到了吃饭和旅游的地方，愉悦感立刻大打折扣。“餐厅应该先开起来，如果担心现有入伙的规模不足以支撑配套，不妨将周边的村民组织起来，甚至自己请厨师给他们做专门的培训，把餐厅的装修弄得稍微好一些，包装成农家菜的形式。”他总结道，这个片区政府也好，开发商也好，要想真地做好，首先要把和生活息息相关的东西做起来，并且一定要做到一个不错的水准。
买来度假，总价低还能返租
在深圳南山上班的胡先生，一直都希望能找到一个第二居所，周末可以带上妻儿，过过悠闲的郊区生活。今年1月份，偶尔的机会，他去惠东逛了一圈，就实现了愿望，“价钱便宜是最大的吸引力，我买了一套90多平米的公寓，总价50万，这在深圳可能连付个首付的钱都不够”。
胡先生拿起项目地图激动地告诉记者，开车走深惠高速，一个小时就能到惠东，而且厦深高铁通车后，惠东站就在滨海线楼盘附近，20分钟就能到深圳，惠州机场也在建设中。“那里一到周末，酒店的预订就爆满，如果不是经常住，也可以返租，完全可以租出去。但要选择大开发商，配套和酒店等都比较成熟。”
另一个吸引胡先生的理由是惠东的海，风景这边独好。“在深圳能看到海的地方，一套房子至少在500万左右，大约是惠州的十倍价钱。现在有点闲钱，就买了。在发达国家，人们周末也都喜欢住在郊区，工作日才到市区上班。”胡先生说。
与胡先生一样的，他的很多朋友也不约而同地买了惠东的楼盘。“周末去那住，家里不开伙，有时候是跟几个朋友聚聚，吃吃农家菜、海鲜，海鲜很便宜又好吃，海边人也少，不像深圳的周末那么拥挤，觉得很享受。”胡先生告诉记者，甚至还有买了一栋别墅用来办公的朋友，“他们是搞研发的，算了在深圳租写字楼的成本还不如在惠东买幢别墅办公。”
买来投资，收益跑赢银行活期利率
说起惠东滨海线的楼盘，陈先生如数家珍。2010年，在巽寮湾半岛配套还没起来的时候，一次偶尔的机会，陈先生和几个朋友到惠东海边泡温泉，对惠东的海一见倾心。“那时候没有酒店，没有餐饮，酒吧街也还没有建起来。但一看环境就喜欢，一下楼就是海，还有无边际的游泳池，心旷神怡就买了。”
“这两年投资收益越来越好，每年收益率在3%-4%，比存银行强。”陈先生告诉记者，他购买的是海上湾畔的酒店公寓，物业公司托管返租，业主每年可免费30次。“但根本住不了那么多次，这个季节是旺季，酒店1000元/晚都订不到房，不愁租不出去。”
陈先生心想，买了惠东的房，现在可以有些投资收益，等到老了，还可以用来养老休闲，收入用于弥补养老金的不足。“巽寮湾半岛的海水、配套、餐饮都是不错的，近两年来也有更多的品牌开发商进驻了，比如中航、万科、合正等等。”
但当记者问及是否会把物业收回自己做休闲度假用时，陈先生坚决不愿意，“在海边，海风、海水对家具的腐蚀会特别严重，而且一年也去那里住不了几次，去了估计就是忙着打扫卫生。”陈先生说，“像万科双月湾这样的项目就不适合我，就我了解，它虽然海景不错，但产品没有酒店公寓，对购房者只能做休闲度假用。”
来源：南方都市报